İşbu bilgi notu kira uyuşmazlıklarında çözüm yolu olarak tahkimin uygulanmasının mümkün olup olmadığına dair değerlendirmelerimizi ve bu uyuşmazlıklar için tahkime gidildiği taktirde devlet mahkemeleri nezdindeki yargılamalara nazaran tahkimin ne gibi avantajlar sağladığına dair bilgiler içermektedir.
Tahkim, tarafların anlaşarak tahkime elverişli olan uyuşmazlıklarını devlet yargısı yerine hakem olarak belirledikleri kişilerce Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) ya da yabancılık unsuru içeren uyuşmazlıklarda Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun (“MTK”) çizdiği sınırlar çerçevesinde kendine özgü bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir.
Kira Uyuşmazlıklarının Tahkime Elverişliliği
Tarafların tahkime başvurabilmesi için uyuşmazlık konusunun tahkime elverişli olması gerekir. Uyuşmazlık konusunun tahkime elverişliliği konusu ulusal tahkim açısından HMK 408. maddesinde ve uluslararası tahkim bakımından ise MTK 1.maddesinde düzenlenmiştir.
HMK madde 408(1) uyarınca “Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir.”
Benzer bir şekilde MTK madde 1’e göre de “Bu Kanun, Türkiye’de bulunan taşınmaz mallar üzerindeki aynî haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile iki tarafın iradelerine tâbi olmayan uyuşmazlıklarda uygulanmaz”
Dolayısıyla ilgili kanun hükümleri uyarınca (i) taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar ile (ii) iki tarafın iradesine tabi olmaya uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir. Belirtilen uyuşmazlıklar dışındakiler ise tarafların arasındaki anlaşma uyarınca tahkime götürülebilecektir.
Öte yandan, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 299 kira sözleşmesini düzenlemektedir. TBK md. 299 uyarınca, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmelerinde uyuşmazlığın konusunun tahkime elverişli olması bakımından Yargıtayın en son dönemde vermiş olduğu kararlar olumlu yöndedir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2022/8455 ve K. 2023/1008 ve 6.4.2023 tarihli kararında kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişli olduğu açık bir şekilde belirtilmiştir.
Bunula birlikte Yargıtay’ın kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda tahkim yoluna gidilmeyeceğine dair karar verdiği görülmektedir.[1] Ancak Yargıtay’ın bu uygulaması söz konusu kanun metnini aşan nitelikte bir uygulamadır ve isabetsizdir. Zira kira bedeli tespiti davalarında taraflar kira bedeli üzerinde özgürce tasarruf edebilirler. Ayrıca kira bedeli tespiti bir alacak hakkıdır ve tarafların özgür iradesine tabidir.[2] Bu durumda taşınmazın aynı ile ilgi olmayan kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlığın tahkimde görülmesini engelleyen bir hukuki durum olmaması gerektiği kanaatindeyiz.
Tahliye Davaları bakımından Yargıtay’ın farklı görüşleri mevcuttur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 3032 ve K. 3170 sayılı ve 10.07.1970 tarihli kararında tahkime elverişliliği hususunda olumsuz bir tutum sergileyerek bu uyuşmazlıkların tahkimde çözülemeyeceğine hükmetmiştir. Bu kararda Yargıtay, iki gerekçeye dayanmaktadır. Bunlardan ilki, tahliye davalarında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğudur. İkinci olarak ise Yargıtay, bu uyuşmazlıkların kamu düzenini ilgilendirdiği gerekçesinden yola çıkmaktadır.[3]
Bununla birlikte Yargıtay, daha yeni tarihli bir kararında ise tarafların tâcir olduğu bir tahliye davasının tahkime elverişliliğini tartışmıştır. Söz konusu karara konu olan olayda kiralayan, taraflar arasındaki kira sözleşmesindeki tahkim şartına dayanarak hakem heyetine başvurmuş ve kiracının tahliyesini talep etmiştir. Ancak üçüncü hakemin belirlenememesi üzerine mahkemeye başvurulmuş ve mahkeme de üçüncü hakemi tespit etmiştir. Söz konusu kararda Yargıtay, tahliye davalarının tahkime elverişli olmadığı sonucuna varmamış, aksine mahkemenin kararını onamak suretiyle, tarafları tacir olan bir tahliye davasının tahkimde görülmesine onay vermiştir:
“Mahkemece, sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının ve oluşan zararın ne miktar olduğunun belirlenmesi yönündeki ihtilafın hakemde çözüleceği, üçüncü hakemin mahkemece belirleneceği gerekçesiyle 25.6.2001 tarihli sözleşme uyarınca üçüncü hakem olarak B.’un atanmasına karar verilmiş, karar davalı vekilince temyiz edilmiştir (…) SONUÇ: (…) usul ve kanuna uygun bulunan hükmün onanmasına…(Y. 19. HD., 16.12.2004, E. 2004/5413, K.2004/12656, www.legalbank.com.tr).”
Tahkimin Avantajları
Tahkim yargılamaları, devlet yargılamalarına göre çok daha hızlı işler. Özellikle kira ilişkilerinde, çözümün hızlanması hem kiracı hem de kiraya veren için mali ve operasyonel faydalar sağlar.
Tahkim yargılaması aleni bir faaliyet olmaması dolayısıyla devlet mahkemeleri gibi kamuya açık değildir. Bu şekilde tarafların ticari sırları ve özel anlaşma şartları gizli şekilde yargılamaya dahil olur.
Tahkimin bir diğer avantajı yargılamayı yürütecek olan hakemi seçebilmesidir. Mahkemelerde, hakimin kira ve gayrimenkul hukuku konularında yeterli deneyime sahip olup olmayacağı garanti değildir. Tahkim sayesinde kira ve gayrimenkul hukuku konusunda uzman kişiler hakem olarak seçilebilmektedir.
Tahkim kararları 1958 New York Konvansiyonu sayesinde tanıma ve tenfiz süreçleri kolaylaşmaktadır. Yabancı kiracı veya kiraya verenlerin bulunduğu kira sözleşmelerinde bu avantaj büyük önem taşır.
Tahkim yargılamasında taraflar, uygulanacak hukuk ve yargılama dili gibi usuli kuralların nasıl uygulanacağını aralarında kararlaştırabilirler.
Tahkim kararları nihai ve bağlayıcı olması dolayısıyla istinaf ve temyiz müessesesi yoktur. Bu sayede uyuşmazlıklar çok daha hızlı çözüme varır.
Son olarak devlet mahkemelerinde kira uyuşmazlıkları için yetkili mahkemelere başvuru öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurması gerekirken (6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde. 18/B) aynı Kanun’un 18/A maddesinin 18.fıkrası uyarınca taraflar arasında tahkim sözleşmesinin bulunduğu hallerde dava şartı olan arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz.
[1] Yargıtay 19. HD. 16.12.2004, E.2004/5413, K.2004/12656
[2] Türk Hukukunda Tahkime Elverişlilik Kavramı Ve Taşınmaz Aynına İlişkin Uyuşmazlıkların Tahkimde Görülmesi, Süleyman YILMAZ & Gökçe Filiz ÇAVUŞOĞLU
[3] Yargıtay 6. HD, E. 3032, K. 3170, 10.07.1970, İBD, 1971/1, 144-145
Comments